Häufige Fragen zum Hausverkauf.

In der Regel nur, wenn zwischen Kauf und Verkauf höchstens zehn Jahre liegen. Auch dann bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie seit dem Kauf ausschließlich selbst darin gewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor. Ein vermieteter Teil, etwa eine Einliegerwohnung, zählt nicht als selbst bewohnt.

Meist nur der Energieausweis, falls keiner da ist, die Löschung alter Grundschulden, bei laufendem Kredit womöglich eine Vorfälligkeitsentschädigung und mit Makler Ihr Teil der Provision. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer für den Kauf übernimmt der Käufer.

Der Käufer: Notar und Grundbuch nach dem Gesetz, die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufvertrag. In Baden-Württemberg sind das 5 % des Preises für Haus und Grundstück. Zahlt der Käufer nicht, können sich Notar, Grundbuchamt und Finanzamt auch an Sie halten.

Haben Sie den Makler beauftragt und geht ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung an einen privaten Käufer, zahlt dieser höchstens die Hälfte, und erst, wenn Sie Ihren Teil nachweislich bezahlt haben. Für Mehrfamilienhäuser und Grundstücke gilt diese Regel nicht. Die Höhe ist frei vereinbar und steht vorher im Maklervertrag.

Einen ersten Anhaltspunkt für das Grundstück gibt der Bodenrichtwert, kostenlos in BORIS-BW. Den Wert des Hauses bestimmen Baujahr, Zustand und Lage, und die sieht man erst vor Ort. Ich schaue mir Ihre Immobilie an; das erste Gespräch kostet nichts.

Ja, vorgeschrieben ist nur der Notar für den Kaufvertrag. Preis, Exposé, Besichtigungen und die Prüfung der Käufer liegen dann bei Ihnen. Oder Sie verkaufen direkt an mich, ohne Maklervertrag und ohne Provision.

Grundbuchauszug, Energieausweis, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und Belege über Sanierungen. Bei einer Wohnung kommen Teilungserklärung, Beschluss-Sammlung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Vermögensbericht hinzu, bei Vermietung die Mietverträge.

Ja, ausgenommen sind nur Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und derzeit Baudenkmäler. Zeigen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung, übergeben Sie ihn nach dem Notartermin und nennen Sie seine Kennwerte schon in der Anzeige. Er gilt zehn Jahre; wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld bis 10.000 €.

Bis zum Notartermin entscheidet vor allem der Preis: Ein Haus, das zum Markt passt, ist schneller verkauft. Danach vergehen bis zur Zahlung meist einige Wochen. Kaufe ich selbst, fällt die Käufersuche weg; den Vertragsentwurf haben Sie dann in der Regel zwei Wochen vor dem Termin.

Sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt; dann zahlt der Käufer in der vereinbarten Frist, einen offenen Kredit direkt an Ihre Bank. Vorher braucht der Notar die Vormerkung für den Käufer, die Erklärung der Stadt zum Vorkaufsrecht, die Löschungsunterlagen Ihrer Bank und nötige Genehmigungen. Die Schlüssel gibt es meist erst nach der Zahlung.

Meist nicht, weil die Haftung bei gebrauchten Häusern im Vertrag üblicherweise ausgeschlossen wird. Das gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen oder vermuten und verschweigen, und nicht für Eigenschaften, die Sie im Vertrag zusagen. Nennen Sie bekannte Mängel deshalb offen und lassen Sie sie als bekannt in den Vertrag schreiben.

Ja. Der Käufer zahlt den offenen Betrag nach Anweisung des Notars direkt an Ihre Bank. Bei fester Zinsbindung verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, es sei denn, die Auszahlung oder die letzte Zinsvereinbarung liegt mehr als zehn Jahre zurück; dann kündigen Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung.

Sie brauchen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; bei einem handschriftlichen Testament meist den Erbschein. Lassen Sie sich bald ins Grundbuch eintragen: Manche Grundbuchämter verlangen das, wenn der Käufer finanziert, und in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall kostet es dort keine Gebühr. Mehrere Erben müssen alle zustimmen. Die Zehnjahresfrist der Steuer läuft ab dem Kauf durch den Verstorbenen.

Ja. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag, und der Verkauf allein ist kein Grund zu kündigen. Besichtigungen muss der Mieter nach Ankündigung zulassen. Will der Käufer selbst einziehen, kann er nach seiner Eintragung im Grundbuch unter den gesetzlichen Voraussetzungen wegen Eigenbedarfs kündigen.

Ja, mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch an erster Stelle im Grundbuch, oder Sie mieten zurück und schließen die Eigenbedarfskündigung im Vertrag aus. Ein lebenslanges Wohnrecht senkt den Kaufpreis deutlich. Welcher Weg passt, bespreche ich gern mit Ihnen.

Stehen beide im Grundbuch, geht der Verkauf nur gemeinsam; behalten kann einer das Haus, wenn Sie sich über den Preis einigen und die Bank den anderen aus dem Kredit entlässt. Ist das Haus nahezu das ganze Vermögen, braucht bis zur Scheidung auch der Alleineigentümer die Zustimmung des Partners, sofern kein Ehevertrag anderes regelt. Ohne Einigung bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Wer ausgezogen ist und binnen zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, auch an den früheren Partner, muss den Gewinn auf seinen Anteil unter Umständen versteuern.